Immobilien Raisch - Immobilien in Neustadt Weinstraße - Immo News

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Die rot-grüne Landesregierung setzt ihren Koalitionsvertrag um, und erhöht in Rheinland-Pfalz die Grunderwerbsteuer um rund 43 %, von 3,5 % auf 5 %. Das wurde in letzter Lesung des Landtags am 18.01.2012 mit den Stimmen der SPD und Grünen beschlossen.

Der neue Satz gilt für Erwerbsgeschäfte ab 01.03.2012. Entscheidend ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Aber Vorsicht! Davon gibt es Ausnahen. Bei Stellvertretung – wenn eine der Parteien verhindert ist – oder bei Minderjährigen, müssen vorher die Genehmigungen vorliegen.

Wer sich also mit Kaufsabsichten trägt, sollte es nicht unbedingt auf den letzen Drücker ankommen lassen. Übrigens: Die „alten“ 3,5 % gibt es noch in Hessen, Bayern, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen. Das Saarland verlangt 4 %; Berlin, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt 4,5 %, der Rest 5 %.

Neustadt, 06.02.2012

Das Ablesen von Verbrauchsdaten ist immer „für einen Streit gut“. Entweder weil der Mieter nicht Vorort anzutreffen ist oder weil er sich über „unzumutbare“ Anwesenheitspflichten beschwert. Solche Kleinkriege vergiften schnell das Mietverhältnis.

Abhilfe verspricht eine neue Technologie – das Ablesen per Funk. Die Wohnung muss dann nicht betreten werden. Was aber, wenn sich der Mieter dagegen sträubt? Entscheidende Vorschriften dazu sind: Für die Heizung § 4 Absatz 2, Satz 1, Halbsatz 2 Heizkostenverordung, für Wasserzähler § 554 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch.

Der Bundesgerichtshof meint dazu, dass in beiden Fällen nicht nur die Erstinstallation, sondern auch der Austausch geduldet werden müsse. Eine ernstzunehmende Besorgnis wegen der zusätzlichen Funkwellen sah der Senat nicht (Urteil vom 28.09.2011, Az.: VIII ZR 326/10).

Übrigens: Hält der Vermieter das Verfahren des § 4 Absatz 2, Satz 2, Halbsatz 2, für die Heizung, § 554 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, für Wasserzähler ein (schriftliche Mitteilung der Maßnahme, Angabe der Kosten, etc.), so hat er gute Chancen, die Kosten der Umrüstung auf die Mieter umlegen.

Neustadt, 28.01.2012

Nicht alle Wohnungen sind (technisch) auf dem neuesten Stand. Und in so manchem Altbau wohnt der Mieter jahrzehntelang – oft noch zum „alten“ Mietzins. Kein Wunder wenn dann der Vermieter Modernisierungen zurückstellt und wartet bis die Wohnung frei wird, um sie dann zu renovieren und (wesentlich) teurer weiterzuvermieten. Aber: Haben Mieter vielleicht einen Anspruch auf zeitgemäßen Standard?

Nein, meint der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung: Eine Wohnung in Berlin befand sich durch die städtischen Veränderungen auf einmal in einer attraktiven Wohnlage. Leider entsprach die Ausstattung dem nicht. Es gab Kachelöfen, eine Elektroheizung im Bad und in der Küche ein Außenwandgerät. Ein weiteres Zimmer, sowie die Toilette hatten keine Heizung.

Der Aufforderung der Mieter, eine Gasetagenheizung einzubauen, kam der Vermieter nicht nach. Er lehnte jedoch auch das Angebot der Mieter ab, eine solche auf eigene Kosten einbauen zu lassen. Zu Recht meinte der Bundesgerichtshof. Der Vermieter dürfe den Zeitpunkt der Investitionen selbst bestimmen (Az.: VIII ZR 10/11).

Neustadt, 16.12.2011

Seit dem 1. September 2001 gilt: Wer vermietetes Eigentum erwirbt, der haftet für die Kautionen der Mieter, § 566 a Bürgerliches Gesetzbuch – egal ob er diese vom Vorbesitzer erhalten hat, oder nicht. Das kann so manche Renditekalkulation über der Haufen werfen.

Früher war dies anders. Der Käufer musste nur dann für die Kaution gerade stehen, wenn er sie auch erhalten oder aber die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hatte. Für Mieter ist das neue Recht vorteilhaft, insbesondere da sie nicht mehr verpflichtet sind, nachzuweisen, was mit der Kaution geschah. Vermieter dagegen müssen in ihre Planung einkalkulieren, dass sie im Zweifel für die Kaution(en) gerade stehen müssen.

Neustadt, 29.11.2011

Die neue Trinkwasserverordnung verpflichtet seit 01.11.2011 Vermieter dazu, Warmwasseranlagen mit einer Kapazität ab 400 Liter oder alternativ Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Liter Inhalt beim Gesundheitsamt zu melden. Des weiteren müssen diese dann jährlich von einem zugelassenen Fachbetrieb auf Keime getestet werden. Worum geht es?

Die Angst vor Legionellen macht die Runde. Das sind Bakterien, die sich in warmem Wasser bis ca. 50° C am wohlsten fühlen. Geraten sie in die Atemluft, können sie zu einer schweren Lungenerkrankung führen. So mancher Sachverständige ist zwar der Meinung, es würde genügen, die Temperatur im Boiler bei 60° C zu verplomben, dann würden die Legionellen absterben.

Trotzdem hat wohl eine andere Ansicht den Gesetzgeber überzeugt. Wegen der vermuteten bakteriellen Gefahr wird Vermietern die Zusatzaufgabe gestellt. Die Kosten daraus werden diese wohl (versuchen) auf die Mieter um(zu)legen.

Neustadt, 11.11.2011

Oft verkauft sich eine leere Immobilie besser als eine vermietete. Aber viele Möglichkeiten, eine Wohnraummiete zu kündigen gibt es nicht. Schon gar nicht wegen der Verkaufsabsicht. Also kommt so mancher auf die Idee, einfach „Eigenbedarf“ als Kündigungsgrund vorzuschieben.

Vorsicht: Dadurch macht man sich strafbar (Betrug) und schadensersatzpflichtig. Das geht bis zur Verpflichtung, den gekündigten Mieter wieder in die Wohnung einzusetzen. Und diese Verpflichtung kann auf den Käufer übergehen, allerdings dann nicht, wenn vor der Eigentumsübertragung (=Umschreibung im Grundbuch) die Wohnung geräumt wurde (BGH Az.: VIII ZR 313/08).

Neustadt, 14.10.2011

Der Schutz der Nichtraucher ist in Europa auf dem Vormarsch - allerdings nicht in allen Bereichen. So kann ein Eigentümer in der von ihm vermieteten Wohnung das Rauchen nicht untersagen (Landgericht Berlin Az. 63 S 470/08). Und das obwohl sich ein Mitmieter beschwerte.

Dieser fühlte sich von dem Rauch so stark belästigt, dass er seine Miete minderte. Die Berliner Richter waren der Ansicht, dass das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre und daher von Vermieter und Mitmietern hinzunehmen sei.

Neustadt, 26.09.2011

Ob durch die Herbstwinde der Maserati verbeult wird, oder im Winter auf dem (ungeräumten) Gehsteig einer hinfällt, es stellt sich dann immer zuerst die Frage: „wer ist dafür eigentlich verantwortlich?“ Antwort: „Primär der Grundstückseigentümer“. Aber der hat die Möglichkeit diese Aufgabe zu delegieren. Die Stadt (als Grundbesitzer) erledigt dies meist durch eine Satzung in der sie beispielsweise die Räum- und Streupflicht den Anliegern zuweist. Diese wiederum geben die Aufgabe oft per Mietvertrag an ihre Mieter weiter. Das hat aber seine Tücken:

Zunächst einmal setzt eine wirksame vertragliche Übertragung voraus, dass die Pflicht genauestens umschrieben wird. „Den Gehweg zu räumen“ genügt nicht. Vielmehr muss klar geregelt sein von wann bis wann was genau getan werden muss – Uhrzeit, Streumittel, exakte Bezeichnung des Weges der freigehalten werden soll (bsp. „auf 1,5 m Breite“) etc.

Die konkreten Voraussetzungen richten sich dabei nach den örtlichen Besonderheiten und sind deshalb unterschiedlich. Da die Gerichte die genaue Beschreibung penibel prüfen, kann sich ein Vermieter nur selten sicher sein, die Verkehrssicherungspflicht wirksam übertragen zu haben. Aber selbst wenn dies der Fall ist, muss er des weiteren nachweisen, dass er den Mieter auch regelmäßig auf die Ausübung seiner Pflicht hin kontrolliert hat.

Ob das alles gelingt, dürfte bei vielen fraglich sein. Und: Bedenkt man welchen Schaden ein Sturz auslösen kann (Krakenhaus- Rehakosten, Schmerzensgeld etc.) so sollte jeder Grundstückseigentümer den Abschluss einer (speziellen) Gebäudehaftpflichtversicherung in Erwägung ziehen, damit er nachts noch ruhig schlafen kann.

Neustadt, 09.09.2011

Wohnungseigentümerversammlungen verlaufen nicht immer harmonisch. Leider gibt es immer Miteigentümer, die versuchen einseitig eigene Interessen durchzusetzen.

Typisches Beispiel: Es wird zu einer Versammlung eingeladen. Kurz vor dem Termin, wird beantragt, weitere Tagesordnungspunkte aufzunehmen um die anderen zu überrumpeln. Müssen die Miteigentümer dem nachgeben?

Die kurzfristige Aufnahme eines Tagesordnungspunkts hatte das Landgericht München zu entscheiden. Es ging um ein technisches Problem der Heizungsanlage. Das Gericht lehnte den Antrag auf nachträgliche Zulassung zur Tagesordnung (8 Tage vor dem Termin) ab. Die Begründung: Es liege kein Fall besonderer Dringlichkeit vor. Man könne auch eine weitere Sitzung beantragen, unter Einhaltung der zweiwöchigen Ladungsfrist. Dann werde es den Miteigentümern ermöglicht, sich angemessen darauf vorzubereiten so wie im Gesetz vorgesehen (LG München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11).

Neustadt, 19.08.2011

Wer Wohnungseigentum erwirbt, unterschreibt beim Notar gleich eine sogenannte Gemeinschaftsordnung mit. Dort sind die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer geregelt. Unter Anderem auch die Möglichkeit des Weiterverkaufs, die oft von der Zustimmung der anderen Miteigentümer oder aber der des Verwalters abhängig gemacht wird.

Wie weit diese Verpflichtung geht, musste das Kammergericht Berlin entscheiden (Urteil vom 17.08.2010, Az. 1 W 97/10). Ein Vater wollte die Wohnung an seinen Sohn verschenken und löste damit diesen Rechtsstreit aus. Das Zustimmungsbedürfnis war wie folgt geregelt: „...darf ... verkaufen ...“, Ausnahme: Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung oder durch den Konkursverwalter oder ... Grundpfandgläubiger ... .

Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit der Begründung, die Ausnahme beziehe sich auf alle „Veräußerungen“, so dass sich auch so die Regel zu verstehen sei. Die klare Antwort des Kammergerichts: Nein die Zustimmung sei nicht erforderlich, die Regel „darf... verkaufen“ sei an sich klar und deshalb nicht auslegungsfähig.

Neustadt, 29.07.2011

Dafür ist es nicht einmal erforderlich, dass der Mieter in der Wohnung wohnt. Der Fall: Der Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung lagerte dort umfangreichen Hausrat ein. Dieser stammte teilweise aus einer Erbschaft. Er selbst wohnte in der Wohnung nicht, sondern benutzte diese nur zum Verkauf und zur Besichtigung mit Kaufinteressenten.

Der Vermieter sah dies als unerlaubte Nutzung, weil die Räumlichkeiten "zu Wohnzwecken" vermietet waren und das dauernde Kommen und Gehen störte. Der Bundesgerichtshof (AZ VIII ZR 39/10) sah dies nicht so. Der Verkauf von Hausratsgegenständen sei zulässig. Auf die Anzahl komme es nicht an, auch müsse der Mieter nicht tatsächlich in der Wohnung wohnen.

Neustadt, 01.07.2011

Schnell waren sich Rot-Grün in Rheinland-Pfalz einig: Die Grunderwebsteuer soll von 3,5 % auf voraussichtlich 5 % angehoben werden. Diese 1,5 Prozentpunkte entsprechen tatsächlich einer Steigerung von 42,86 Prozent. Rechnen muss man damit im Herbst 2011/Frühjahr 2012, da ein entsprechendes Gesetz noch gemacht werden muss. Entscheidender Zeitpunkt wird wohl der notarielle Kaufvertrag sein. Wer das sparen will , sollte sich deshalb mit seiner Entscheidung nicht so lange Zeit lassen.

Neustadt, 17.06.2011

Dass der Vermieter nicht einfach die Wandfarbe bestimmen darf, hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden. Aber wie steht es um den Anstrich von Holzteilen? Folgende Klausel stand im Vertrag: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen zurückgegeben werden“.

Ist das eine unangemessene Einschränkung des Rechts eines Mieters, die Möglichkeit seine Wohnung zu gestalten? Nein, so die höchsten deutschen Mietrichter: Die Farbvorschriften wirkten sich zunächst einmal auf die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses aus. Zwar liege eine mittelbare Beeinträchtigung vor: Der Mieter, der während des Mietzeit nach seinem Gusto streicht, muss beim Auszug noch einmal die vorgeschriebene Farbe aufbringen, selbst dies nicht erforderlich ist.

Das aber sei hinzunehmen (Bundesgerichtshof VIII ZR 283/07), ebenso wie der fehlende Spielraum bei der Lackierung von Holzteilen. Eine Lasur sei ja entweder nicht oder aber nur sehr schwer, verbunden mit einem Eingriff in die Substanz des Holzes reversibel.

Neustadt, 02.06.2011

Der Bundesgerichtshof hat zu Letzt vielen Vermietern einen dicken Strich durch die Rendite-Kalkulation gemacht, indem die gängigen "starren" Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt wurden. Und dann haben die höchsten deutschen Mietrichter noch einen draufgesetzt: Mieter, die trotzdem auf ihre Kosten renovierten, durften diese sich wieder vom Eigentümer holen.

Jetzt nahm der Bundesgerichtshof (Urteil vom 04.05.2011, AZ VIII ZR 195/10) eine Einschränkung zu Gunsten der Vermieter vor. Mieter können Rückforderungen nur bis zu sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen. Das Gericht erklärte § 548 Abs. 2 BGB für anwendbar.

Neustadt, 02.06.2011

So mancher wird sich bei seiner Betriebskostenabrechnung fragen, ob das noch "normal" ist. Einen Anhaltspunkt bieten die Zahlen des Deutscher Mieterbund e. V.. Dieser hat auf der Grundlage des Abrechnungsjahres 2009 einen "Betriebskostenspiegel" erstellt.

Durchschnittlich betrugen danach in Deutschland die Nebenkosten
2,19 € / qm. Rechnet man den Durchschnitt aller denkbaren Betriebskosten aus, so kommt man auf 2,94 €/qm.

Nachstehend sehen Sie die einzelnen Positionen. Die Angaben beziehen sich auf die Kosten pro Monat und pro Quadratmeter wie folgt:

Quelle der Angaben: Deutscher Mieterbund e. V.
ohne Gewähr

Neustadt, 14.04.2011

In vielen älteren Häusern sind die Wohnungen mit jeweils nur einer Phase des Stromkreises verbunden. Die Konsequenz: läuft beispielsweise die Waschmaschine und wird zusätzlich ein Staubsauger/Elektroherd angestellt, schaltet die Sicherung ab. Mieter müssen das nicht hinnehmen, so eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (AZ: XIII Zr 343/08).

Die höchsten deutschen Mietrichter sind der Ansicht, dass zumindest ein "größeres Haushaltsgerät" (gemeint ist damit ein Gerät, das viel Strom verbraucht) zusammen mit einem anderen "haushaltsüblichen Gerät" funktionieren muss. Ansonsten kann der Mieter die Miete mindern.

Neustadt, 04.04.2011

Wer eine Immobilie kauft kennt die drei wichtigsten Kriterien: Lage, Lage und nochmals die Lage! Also kauft man niemals "blind", sondern geht vielmehr vor Ort, schaut sich die Umgebung und natürlich das konkrete Objekt genau an. Wer noch vorsichtiger ist, der "genehmigt" sich einen Blick ins Grundbuch. Es könnte ja sein, dass das Grundstück mit Rechten von Nachbarn (Betretungsrecht, Überbaurecht etc.) belastet ist. Wer aber Wohnungseigentümer wird, der muss noch einen Schritt weitergehen: Er muss unbedingt mit der Hausverwaltung sprechen und sich die Eigentümerbeschlüsse über die zurückliegenden Jahre besorgen.

Der Fall: Ein stolzer Neu-Wohnungs-Eigentümer hatte das Objekt seiner Begierde per Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erworben. Er glaubte sich insbesondere deshalb in Sicherheit und dachte, Altforderungen könnten ihm nichts anhaben. So war es aber gerade nicht. Kurz vor dem Zuschlag hatte die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage von 15.000,00 € beschlossen, die anteilig in monatlichen Raten zu zahlen war und diese Verpflichtung traf damit auch den Erwerber (Landgericht Saarbrücken, AZ 5 S 26/08).

Wohnungseigentümer bekommen nicht nur Eigentum, sie werden Partner einer Gemeinschaft. Und was die Gemeinschaft beschlossen hat, gilt im Zweifel auch für (gegen) sie.

Neustadt, 14.03.2011

Seit dem 01.09.2006 haben die Bundesländer die Befugnis die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes selbst festzulegen. Wer davon Gebrauch machte und was von den üblichen 3,5% des § 11 GrEStG abweicht, zeigt die unten stehende Tabelle, Stand 01.01.2011.

Wie Sie sehen lässt das Land Rheinland-Pfalz mit 3,5 % die Tür noch im Haus.

Neustadt, 21.02.2011

Immer wieder lassen Mieter den Eigentümer "im Regen stehen". Sie ziehen mit einem Teil ihrer Möbel aus, übergeben aber weder Wohnung noch Schlüssel. Das Problem: Der Vermieter darf nicht einfach das Schloss aufbrechen bzw. austauschen. Gerichte nennen dies verbotene Eigenmacht. Der legale Weg ist aber sehr steinig. Nach der Kündigung muss Räumungsklage erhoben, und mit dem Räumungsurteil ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Das Problem dabei, dieser fordert einen hohen Vorschuss (in der Regel 2.000,00 € pro Zimmer), um eine Umzugsfirma beauftragen zu können. Gerade in Fällen, in denen die Mieter mit einem Großteil der Möbel schon umgezogen sind und lediglich "Sperrmüll" hinterlassen, steht die Räumung wirtschaftlich außerhalb jeglicher Relation. Eine Alternative entwickelten findige Vermieter-Juristen: Das "Berliner Modell". In diesem Fall erklärt der Vermieter, dass er das Pfandrecht (wegen rückständiger Miete) an allen Gegenständen in der Wohnung ausspricht und beauftragt den Gerichtsvollzieher lediglich mit der Öffnung der Wohnung (Kosten ca. 300,00 €). Von den Kosten her sehr attraktiv ist diese Variante jedoch nicht unumstritten und sollte immer in Begleitung durch einen erfahren Miet-Rechtsanwalt durchgeführt werden.

Neustadt, 14.02.2011

Häufiger Mieterwechsel ist eine Belastung. Deshalb wird oft versucht den Mietvertrag für längere Zeit "festzuzurren", beispielsweise indem der (zeitweise) Verzicht auf das Recht der Kündigung vereinbart wird. Dies allerdings ist höchstens für vier Jahre möglich. Und wichtig: Bei der Berechnung der Frist wird nicht vom Einzug des Mieters ausgegangen, sondern vom Datum der Unterschrift. Auch muss die Kündigung unter Berücksichtigung der ordentlichen Kündigungsfrist zum Ablauf der vier Jahre möglich sein (Bundesgerichtshof, AZ VIII ZR 86/10). Falsch wäre also "nach Ablauf von vier Jahren kann erstmalig die Kündigung ausgesprochen werden". Wird dies nicht beachtet, dann ist der Kündigungsverzicht unwirksam. Der Mieter kann dann jederzeit unter Beachtung der ordentlichen Kündigungsfrist sich vom Vermieter trennen.

Neustadt, 07.02.2011